CONTRATO DE LOCAÇÃO, PARA FINS RESIDENCIAIS - MODELO

Para os meus leitores ofereço hoje, um modelo de contrato de locação para fins Comerciais, pois além de advogar a mais de 30 anos, trabalho também no ramo imobiliário e vejo pessoal que não gostam de gastar e vão na papelaria, ou em algumas "imobiliárias" que fazem uns contratos de locação cobram um valor muito baixo, de acordo com o trabalho prestado e o locador ou locatário, ainda acha que está seguro.

Ofereço esse modelo que não é um dos mais completos, pois tenho outros direcionado a casa ramo de atividade, mas ao mesmos esse mais genérico ainda lhe dá uma certa garantia, vejamos se procura um advogado, para despejar o seu locatário ou para reclamar de seu locador, deve ter em seu contrato cláusulas imprescindíveis, como FIADORES, se o IPTUestá ou não incluso, depois de locado um laudo de vistoria do imóvel,etc.

Advogado não faz milagres, para tomar uma possível posição, ele vai se orientar pelo contrato, portanto não seja um desses chamado de "mão de vaca", pague a um profissional ou ao menor procure um bom modelo, pois uns compram na papelaria o que de nada serve, outra fazem de qualquer maneira, não pega nem o endereço do Locatário, pois já vai morar no imóvel mesmo, coloco o endereço do imóvel, mas o locatário desocupa p imóvel do dia para noite sai devendo alugueres, como vai localizar o locatário, portanto precisa de certas cautelas, afinal contrato é contrato.

Não aluguem seus imóveis sem FIADORES ou SEGURO CAUÇÃO, pois do contrário vai gastar mais com advogado e ainda não vai receber, pois depois do imóvel desocupado, terá que correr atras de bens a penhora para garantir o recebimento e ai como conseguirá.

Não seja bonzinho, não fique com dó, pois depois ninguém terá dó de você, seja um Locador nesse momento, lembre-se que está fazendo um negócio e para que isso tenha sucesso, você deve ser imparcial nesse momento, pois se aceitar caução e apessoa não pagar como fica? Terá até mesmo que depositar o valor da caução para pedir liminar no despejo, portanto seja um bom Locador e não loque seu imóvel para um inquilino "seu madruga", pois esse dificultam e muito a saída do imóvel e com pagamento com certeza receberá, pois tem uma garantia, poderá demorar, mas terá como receber.

Portanto aqui segue algumas dicas, para que seja bem sucedido na locação e caso procure uma administradora, procure referências, pois caso contrário, poderá ser lesado tanto pelo inquilino como pela administradora e exija da administrado que ao locar seu imóvel, procure saber a vida cadastral do locatário e fiadores, não dispense nunca esses item, caso contrário poderá ter dores de cabeça!

OS CUIDADOS AO FAZER UM CONTRATO DE LOCAÇÃO

Dados do fiador, neste caso vale colocar os mesmos dados do locador e do locatário, além disso deve-se incluir os dados do imóvel que será a garantia de fiança.

Dados do imóvel que será alugado, incluindo a finalidade deste, se será comercial ou residencial.

O prazo de locação, no geral a vigência é de 36 meses para fins comerciais e 30 meses para fins residenciais  mas isto poderá variar de comum acordo entre as partes, além disso, é necessário estabelecer uma multa por atraso e outros dados pertinentes.

Clausulas que estabelecem valores como reajustes do aluguel, formas de pagamento e multas.

Devem constar também como ficarão os encargos, como contas de água, luz e IPTU, deve-se descrever de quem será a responsabilidade sobre estes pagamentos.

Não se esqueça de clausulas proibindo (ou não) a sublocação do imóvel, se é ou não permitido modificações estruturais no imóvel sem previa autorização do responsável, entre outros.

Caso seja necessário (na maioria dos casos é) é preciso fornecer dados das testemunhas e suas respectivas assinaturas, bem como a do locador, do locatário e do fiador.

O contrato de locação pode ser complicado de fazer, por isso o mais recomendado ainda é que o modelo do contrato de locação seja feito por um advogado.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FIM RESIDENCIAL – ModelO                                                                                                                        

Por este contrato particular de locação, entre as partes, como LOCADOR Sr. (...) (nome, nacionalidade, estado civil, RG, CPF), residente e domiciliado na cidade de (...), na rua (...), nº (...), e como LOCATÁRIO, Sr. (...) (nome, nacionalidade, estado civil, RG, CPF) domiciliado na cidade de (...), na rua (...), nº (...), fica estipulado o seguinte, que mutuamente aceitam e outorgam, a saber:

O primeiro CONTRATANTE, doravante denominado simplesmente LOCADOR, loca ao segundo CONTRATANTE, doravante denominado LOCATÁRIO, o imóvel de sua propriedade, localizado na rua (...), nº (...), nesta cidade de (...), mediante as cláusulas e condições seguintes:

Cláusula 1ª. O prazo do presente contrato é de 24 (vinte e quatro) meses a começar em (...)/(...)/(...) e terminar em (...)/(...)/(...), data em que o LOCATÁRIO se compromete a restituir o imóvel em perfeita ordem, nas mesmas condições em que o recebe, inteiramente desocupado, conforme determina a lei.

Cláusula 2ª. O aluguel mensal é de R$ (...) (por extenso) para os doze primeiros meses de locação. No décimo terceiro mês o valor será reajustado pelo índice determinado pelo Governo, independentemente de notificação prévia ao LOCATÁRIO.

§ 1º. Os pagamentos a que se refere esta cláusula deverão ser efetuados pelo LOCATÁRIO, pontualmente até o dia (...) do mês vencido, diretamente ao LOCADOR contra recibo, ou através de depósito bancário junto a agência (...) do Banco (...) na conta corrente nº (...), em nome do LOCADOR, valendo o comprovante do depósito como quitação do respectivo aluguel.

§ 2º. Em caso de atraso no pagamento, será acrescida multa de (...)% (por extenso) do valor do aluguel para pagamento dentro do mês, e mais juros de (...)% (por extenso) cumulativo por mês de atraso.

Cláusula 3ª. O LOCATÁRIO compromete-se a deixar o imóvel devidamente desocupado a partir do 25º (vigésimo quinto) mês.

§ 1º. Caso o LOCATÁRIO intente prorrogar o presente contrato, deverá, com antecedência de 60 (sessenta) dias, comunicar por escrito o LOCADOR que poderá ou não aceitar a proposta, observando-se que o silêncio significará anuência, sendo certo que haverá o reajuste do aluguel nos mesmos termos da cláusula 2ª.

§ 2º. Em caso de aceitação, a prorrogação será por prazo indeterminado, podendo o LOCADOR solicitar o imóvel com aviso prévio de 90 (noventa) dias.

Cláusula 4ª. Ficarão a cargo do LOCATÁRIO os encargos referentes ao consumo de água, energia elétrica, telefone, gás, etc., seja qual for a modalidade de cobrança, devendo ser ressarcidos ao LOCADOR quando forem pagos por este.

Cláusula 5ª. Ao LOCATÁRIO incumbirá o pagamento da totalidade dos impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, objeto desta locação, devendo o pagamento ser feito em tantas vezes quantas sejam as prestações escalonadas nos respectivos avisos-recibos em seus vencimentos.

Parágrafo único. Os avisos-recibos, assim que quitados pelo LOCATÁRIO, deverão ser entregues ao LOCADOR.

Cláusula 6ª. A falta de pagamento do aluguel e encargos nos prazos convencionados constituirá o LOCATÁRIO em mora, independentemente de interpelação ou aviso judicial ou extrajudicial, ficando facultado ao LOCADOR, somente com o presente contrato, a promover o despejo por falta de pagamento ou à cobrança executiva do débito.

Parágrafo único. A inadimplência sujeitará o LOCATÁRIO a procedimento judicial, ficando a seu encargo os honorários advocatícios, na base de (...)% (por extenso) do débito na fase amigável e (...)% (por extenso) na fase judicial, custas, bem como multa de três aluguéis.

Cláusula 7ª. Se na vigência deste contrato o LOCADOR admitir, em benefício do LOCATÁRIO qualquer demora ou atraso no pagamento dos aluguéis e demais despesas que lhe incumbam, ou no cumprimento de quaisquer outras obrigações contratuais, esse tolerância não poderá ser considerada como modificativa do contrato.

Cláusula 8ª. O LOCATÁRIO, salvo as obras que importem na segurança do prédio, obriga-se por todas as demais, devendo trazer o imóvel locado em boas condições de higiene e limpeza com os aparelhos sanitários e de iluminação, pinturas, fogão, telhados, vidraças, mármores, fechos e chaves, torneiras, pias, banheiros, aquecedores, ralos, pisos, jardins e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento para assim os restituir quando findo ou rescindido este contrato, sem direito a retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias que tenha feito, ainda que necessárias ou úteis, as quais ficarão desde logo incorporadas ao prédio. O LOCATÁRIO confessa haver vistoriado o imóvel e verificado encontrar o mesmo na mais perfeita ordem e condições de uso.

Cláusula 9ª. O LOCATÁRIO não poderá sublocar, emprestar ou ceder o uso do imóvel objeto deste contrato, no todo ou em parte, nem transferir o presente contrato sem a anuência por escrito do LOCADOR, obrigando-se a usar o imóvel exclusivamente para fins residenciais.

Cláusula 10ª. O LOCATÁRIO não poderá fazer quaisquer modificações no imóvel, interna ou externamente, sem autorização por escrito do LOCADOR.

Cláusula 11ª. Fica o LOCADOR desde já autorizado a ocupar, independentemente da ação judicial, sem qualquer formalidade e sem prejuízo das demais cláusulas ou disposições legais, o imóvel objeto do presente contrato, caso venha a ser abandonado pelo LOCATÁRIO, estando este em mora com os aluguéis.

Cláusula 12ª. No caso de desapropriação do imóvel, ficará o LOCADOR desobrigado por todas as cláusulas deste contrato, ressalvada ao LOCATÁRIO a faculdade tão-somente de haver do poder desapropriante a indenização a que, por ventura, tiver direito.

Cláusula 13ª. O LOCATÁRIO não poderá considerar o presente contrato rescindido por qualquer intimação de Serviço Sanitário, salvo se o imóvel for inabitável, fato este que deverá ser averiguado em vistoria judicial.

Cláusula 14ª. O LOCADOR poderá inspecionar o imóvel sempre que julgar necessário. No caso do imóvel ser posto à venda ao LOCATÁRIO permitirá que os interessados na compra o visitem em dia e hora previamente indicados pelo LOCADOR com ciência por escrito do LOCATÁRIO.

Cláusula 15ª. Qualquer anormalidade que venha a surgir no imóvel, no tocante a solidez de sua construção ou de uso de suas partes componentes, deverá ser imediatamente comunicada por escrito ao LOCADOR.

Cláusula 16ª. Em caso de perigo de desabamento, ou qualquer outro motivo, que impliquem a mudança imediata do LOCATÁRIO, não caberá a este último qualquer pedido de perdas e danos contra o LOCADOR, desde que ambos os contratantes estejam certos de que o imóvel encontra-se com sua construção sólida e em condições plenas de habitabilidade quando da assinatura do presente.

Cláusula 17ª. Os contratantes obrigam-se a respeitar o presente contrato, tal qual se acha redigido incorrendo, àquele que infringir quaisquer das cláusulas, na multa equivalente a três alugueres vigentes à data da infração contratual cobrável por ação competente, nos termos da legislação em vigor.

Parágrafo único. A multa será sempre paga integralmente, podendo ainda a parte inocente, se lhe convier, considerar rescindido o presente contrato sem mais formalidades.

Cláusula 18ª. Em caso de criação de algum imposto ou taxa devidos sobre este contrato, o LOCATÁRIO ficará obrigado a satisfazê-los nas épocas próprias.

Cláusula 19ª. Assinam também o presente contrato, Sr. (...) (nome, nacionalidade, estado civil, RG, CPF), e sua mulher Sra. (...) (nome, nacionalidade, estado civil, RG, CPF), ambos residentes e domiciliados na rua (...), nº (...), da cidade de (...), Estado de (...), na qualidade de fiadores e principais pagadores do LOCATÁRIO, obrigando-se solidariamente com este ao cumprimento das cláusulas do presente contrato, sendo que a sua responsabilidade e a do LOCATÁRIO ficam prorrogadas até a devolução das chaves se, por qualquer motivo, não for o imóvel restituído ao LOCADOR no término do presente contrato.

§ 1º. Declaram, outrossim, os fiadores, que desistem das faculdade concedidas pelos arts. 835 e 837 do Código Civil Brasileiro.

§ 2º. Eventuais modificações do contrato em razão de Lei ou de acordo celebrado entre LOCADOR e LOCATÁRIO também serão garantidas pela fiança ora contratada.

Cláusula 20ª. Se na vigência deste contrato se verificar morte, falência ou insolvência do fiador, o LOCATÁRIO obriga-se a comunicar o fato, bem como a dar, dentro em 30 (trinta) dias, um substituto idôneo a juízo do LOCADOR, sob pena de imediata rescisão deste contrato independentemente de qualquer formalidade, incorrendo ainda na obrigação de pagar integralmente a multa contratual.

Cláusula 21ª. Elegem o foro da Comarca de (...) para serem demandados ou demandarem relativamente a qualquer Cláusula deste contrato, com renúncia expressa de qualquer outra, por mais privilegiado que seja.

E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em duas vias de igual teor e valor perante duas testemunhas que a tudo assistiram.

Local e data

LOCADOR

LOCATÁRIO

FIADOR

CÔNJUGE

TESTEMUNHAS (com qualificação)             No mínimo duas.

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